申城的部分银行对10年左右房龄二手房的贷款开始“松绑”，小户型、低总价、房龄长的房屋贷款难的问题得到缓解。这对二手房市场来说无疑是一个利好消息。

　　贷款相助首付能承受

　　沪上10年房龄的二手房主要聚集在卢湾、杨浦、长宁、静安、虹口与闸北等区。由于小户型、房龄长的二手房贷款坏账率相对比较高，因此自2005年1月1日起，沪上各商业银行曾相继对建于上世纪90年代以前、总价在40万元以下、建筑面积在50平方米以内的老房子的贷款“卡住”。这使得买家的一次性支付成本增加，此次“松绑”，给这一板块的市场前景带来光明。

　　银行业内人士算了一笔账，以虹口区宝山路的老公房为例，如果买一套50平方米的一室户，单价一般在9000元到10000元/平方米左右，总价一般控制在50万元左右，获得银行贷款后，购房者的首付只需要10多万元，这对于普通百姓来说是一个不错的选择。

　　选准地段以租金还贷

　　与普通的二手房相比，投资“老龄房”的窍门更多。由于“老龄房”一般单价较低，而且地段又非常不错，投资之后其租金的回报率往往令人满意。对于投资者来说，首先应该关注房龄在10年左右、周边生活配套设施完善的房子，最好在距离商务办公楼较近的地方。
 
　　有关数据显示，自6月中下旬开始回暖的申城房产租赁市场，从7月初开始进入新的高峰，月租金1000——3000元的房源供不应求的情况日益显现。其中，月租金2000元以下的小房型在市场上的消化速度最快，其中大部分是“老龄房”，一般来说，用每月的租金还房贷有保证。
 
　　在二手房交易过程中，一定要将房龄因素考虑在内。老公房由于房龄太久，其保值功能已经减退很多。统计显示：同样地段的二手房，同等的装修，房龄20年的和10年的市场报价几乎完全一样。从房龄入手，可以避免因为折旧率太高、价值大幅贬值、性价比不高而造成不必要的损失。同时，投资者还应该多多关注“挂铜牌”的老房子。所谓“挂铜牌”，是指那些已经政府评定的保护性建筑。这类保护性建筑尽管房龄很长，但是动拆迁的风险和贬值风险都不大。

　　银行放贷要查信用度

　　值得注意的是，目前对于老龄二手房的“松绑”，只是人行上海分行的指导性意见，各大商业银行的政策各不相同。据公开资料显示，中行上海分行对于1989年(含)至1994年之间的商业住房最高可贷五成，1986年至1989年之间的商业住房最高可贷四成；建行上海分行对于1981年至1990年竣工的商业住房，最高可贷六成，但是审批较难。市民还是应该亲自到各大银行咨询之后，再作购买决定。

　　虽然相关细则并未出台，但可以肯定的是，银行会对个人资信进行彻底审查。对于市民来说，一定要在平时积累好的信用，否则是很难为“老龄房”贷到款的。
 
    来源：新民晚报  作者  斐翔