中大恒基市场研究中心分析：1—6月，北京市二手房交易量3.29万套，二手房交易平均价格5316元/平米，同比分别增长26%和10.1%。

　　新政引致交易量增幅收缩

　　1—6月份，全市二手房交易量3.29万套，同比增长26%；其中，2005年第一季度同比增长39%，第二季度同比增长19%，第二季度的同比增长率明显低于第一季度和上半年的同比增长率。同时，2004年第二季度环比增幅为51%，2005年第二季度环比增幅为30%，比去年下降了21个百分点。

　　中大恒基分析认为，交易量增幅不同程度的收缩主要是由于第二季度开始的税收新政导致的。5月份税收新政接踵而至，6月开始执行新政。系列政策和标准的调整，使得购房成本增加，观望气氛渐浓，从而抑制了二手房交易的增速。

　　从统计上分析，一般而言，中小型中介公司在第二季度的经营相对惨淡，增幅缩水严重，收缩幅度均高于全市平均水平，而大型的中介公司增幅收缩的百分比要远远低于平均数字，中大恒基数据显示，中大恒基第二季度的同比增长率低于第一季度同比增长率10—15个百分点，而全市该指标的均值为20%（39%-19%），这就说明在政策等外部条件变化时，大型中介个体的抗风险能力较强，同时对于整个行业的稳定发展也起到了中流砥柱的作用。

　　供不应求交易价格持续增长

　　1—6月，全市二手房交易平均价格5316元/平方米，同比增长10.1%。其中今年1—3月，二手房交易均价5029元/平米，第二季度以来，均价平均以96元/平米?月的速度增长。

　　二手房价格的持续增长主要来自两个方面，一个是供不应求，另一个便是转让成本增加后的推动作用。当前的二手房供需比为1：5，仍然维持在卖方市场，特别是在热点区域，成交率极高，这样在供不应求的情况下，需求拉动了房价上扬；另一方面，在新政下，房东自然会想到将这部分外部风险转嫁到客户身上，于是，水涨船高，房价必然要涨。

　　二手商品房首夺头把交椅

　　二手房交易量以二手商品房和再上市已购公房为主，1—6月，完成的32904套总交易量中，二手商品房（普通民宅）16913套，占交易总套数的51.4%；再上市已购公房13227套，占交易总套数的40.2%；经济适用房1612套，占交易总套数的4.9%；其他（平房、二手公寓等）1152套，占交易总套数的3.5%。

　　在京城二手房交易历史上，商品房首次超过公房成为二手房市场成交的主流，分析认为，这是市场发展的必然，因为从理论上讲，二手商品房有着非常充裕的库存，只要房源放量，在巨大需求下，不然促成成交量急剧增加。今年上半年，在3月17日央行再次加息以后，持房观市或者置业升级的部分房主在增加持房风险和还贷压力下，将手中的商品房抛出，房源的放量促成了成交量的上升。

  　二手房成交区域格局变化不大

　　1—6月，以成交套数统计，海淀和朝阳两区依然占据全市交易的前两位；随着南城整体水平的提升，丰台的二手房交易比重开始活跃，已跃居第三位，并占有1成的成交份额；经济适用房的解禁使得了昌平区二手房交易量大幅提升，位各区第四；其余各区比重平均在3%左右。

　　在城区分布上，二手房的格局没有很大的出入，海淀和朝阳两区成交比重依然居高未下，主要还是因为两区供需两旺。

　　消费者的消费习性也有一定的区域差别，比如，在市场调研中发现，海淀的购买者在看中房子后，对于其他方面不是斤斤计较，只要位置、交通、楼层、朝向等主要因素中意后，在房价达成一致后很快就能成交。但是，在其他区，即使是二手房交易一直活跃的朝阳区，购买者在购买前也会更加理性，在海淀，客户主要看中的是这里的文化和科技优势，他们本身也多在附近工作，在这里的客户从经济和教育背景上都会普遍偏高，更注重房屋的品质，在经济方面更关心时间的机会成本。

　　今年上半年，由于房地产政策和重大事件频频出台和发生，特别是第二季度，税收新政在提出之初有点瑕疵，很多具体规定是后来加以补充的，在这段时间差中，最多的是观望者，所以在政策频出的情况下，购买者基于自己的某种猜测，在政府以宏观手段大力调控房地产市场之时，购买者消费决策受到影响。在整体观望的大背景下，海淀的二手房市场成交依旧活跃，在上半年的成交中，海淀一枝独秀。

　　1—6月，对房屋的价格结构分析后发现，中低档的二手房依然是目前交易的主体。中大恒基分析认为，在严政的轮番过滤后，目前市场的交易主要是自住型消费，而自住消费者在性价比的最佳选择上往往会青睐于中小户型，因为这样，将来再置业升级时便与出售，也符合当前的经济条件，所以，均价5000—6000元/平米、面积50—100平米、总价20—40万元左右的二手房最为抢手。

　　1—6月，以成交套数统计，均价在5000—6000元/平米的二手房是交易主流，占交易总套数的1/4；单套总价在20—40万的二手房是交易主流，占交易总套数的4成。

　　1—6月，二手房成交量以二居室为主，以成交套数统计，二居室的二手房成交量占二手房成交总套数的54.2%，其余户型，一居室成交量占总套数的18.6%，三居室成交量占总套数的21.7%，四居室成交量占总套数的4%，其他户型二手房成交量占1.5%。

　　二手房面积结构情况，单套建筑面积在50平米以下的占二手房成交总套数的12.7%，建筑面积在51—100平米的占总套数的64.6%；建筑面积在101—150平米的占总套数的14.8%，建筑面积在151—200平米的占6.8%；建筑面积在201平米以上的占1.1%。

　　重大事件及政策综述

　　1—6月，国家大力调控房地产行业，从金融和税收等层面着手，出台并实行了系列新政。主要包括：

　　1、2005年3月17日：央行调整房贷利率，个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调。是继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调。

  　2、2005年3月26日：旧国八条。国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。《通知》共有八条意见。

　　3、2005年4月27日：新国八点： 国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。

　　4、2005年5月11日，国家七部委联合出台了《关于做好稳定住房住房价格的意见》（以下简称《意见》），《意见》规定，2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税等内容，旨在进一步抑制投机性和投资性购房需求。

　　5、2005年5月30日，建委进一步出台了《北京市享受优惠政策普通住房标准》（以下简称《标准》），《标准》规定，北京市享受优惠政策普通住房标准应同时满足的三个条件作出明确规定。

　　6、2005年6月15日，从北京市朝阳区地税部门传来消息，二手房只有完税后才能办理过户手续。紧接着，从二手房交易比较活跃的东城、海淀两区也传来将交纳个税和过户挂钩的消息。

　　7、2005年6月下旬，个税征收遭遇尴尬，个税征收被叫停。

　　针对上半年的政策形势，中大恒基研究中心分析认为，在营业税、契税、个税三大税种政策的实施过程中，对于供求双方造成的心理影响是最主要的，基于不同的利益点对于市场的预测出现背离现象也是可以理解的，客户看跌，而房东借提价来规避风险，在当前的二手房外部环境下是正常的。但是，中大恒基认为，随着政策的逐步明朗，供求双方的种种猜测就会消除。在经历阵痛、观望后，积蓄的市场巨大能量必然会集中爆发，在不久显现出强劲的市场购买需求，而供给方也会集中放量，所以对于下半年的二手房市场，应该有一个好的预期。

　　中大恒基市场研究人员认为，只要度过政策执行之初的这段观望缓冲期，北京的二手房市场必会出现一个交易量的强势反弹，反弹后会趋于良性发展，而这段观望期预计将会持续3个月左右的时间。

　　中大恒基预测：下半年二手房市场会逐渐转暖

　　从目前的市场看，上半年完成了3.29万套的交易量，但是，只要政策有利好或者明晰起来，3个月左右的心理消化期过后，正值“金九银十”的传统交易旺季来临之时，二手房市场交易量会在压抑之后突然放量，爆发出强大的交易潜力，下半年二手房市场将逐渐转暖，预计全年交易量可以突破7万套，

      中大恒基