6月1日，北京市建委制订出台了关于本市享受优惠政策普通住房标准的通知。该标准规定住房须同时满足3个条件才能认定为普通住房。这3个条件分别是：①住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；②单套建筑面积在140（含）平方米以下；③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
　　从5月11日，国务院七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，到日前北京市建委公布的关于本市享受优惠政策普通住宅标准细则的尘埃落定。“我爱我家”认为，由于受到新政策影响，短时期内，北京二手房市场价格将会呈现日益攀升态势，二手房价将会与政策颁布初衷相背离。

　　那么，为什么新政出台后，二手房价会不降反升呢？“我爱我家”认为：

　　一、二手房市场价格上涨，交易萎缩：

　　目前北京二手房市场还是以卖方市场占主导位置，供不应求局面尚未得以缓解，据统计现在二手房市场总体供需比例为1：5。新政出台后，供需不平衡的这种局面还将会持续发展下去，并进一步加剧。

　　1、客户需求方面：

　　购买二手房热情将会持续。目前，北京90%以上购买二手房人群是用来自住的，这部份人群不会因为新政策的出台而暂停买房计划的，购房热情将会持续上涨。

　　2、房源供给方面：

　　新政出台后，二手房业主心态将会发生变化，分别从以下两方面表现出来：

　　（1）个人购买住房不足２年，处于营业收征收范围内的业主：

对于这部份业主而言，5%的营业税征收方案出台后，一部份业主将会“由售转租”选择不出售房屋，将其房屋抛入到租赁市场中待满两年之后再作打算。二手房源释放量的减少将会加骤北京二手房市场供不应求的紧张局面，从而导致房价上涨。而另一部份业主如果选择在现阶段出售手中房屋，为了确保自身利益不受到损害，这部份业主可能会把其所应缴的5%营业税加到卖房款内，在加重二手房购房者负担的同时业主房屋报价的增高也将导致二手房价在短时期内上浮波动。　

　　（2）个人购买普通住房超过２年，免征营业税的业主：

　　这部份业主虽然不在营业税征收范围之内，但却受处于营业收征收范围内业主人为抬高房价以及二手房市场有限的房屋资源“物以稀为贵”，水涨船高势态的连锁影响，这部份免征营业税的业主看到二手房市场价格在不断的攀升，也会跟风而至，随即拉高手中房价，导致二手房价格的不断走高。

　　总而言之，就北京二手房市场购买现状而言，购买需求是“刚性”的，对于自住型购房者来说，不会因为新政策的频繁出台而不买房。因此，在购房需求与日俱增的前提下，受到政策影响的部份业主却不愿释放手中房源，二手房源释放量的逐渐减少，势必会加骤二手房市场的供需矛盾。而另一部分业主如果选择在现阶段出售房屋，也会将应缴营业税加价到房屋售价中，转嫁给客户承担。这样，就形成了恶性循环，不但不能有效的抑制房价过快上涨，反而会加快促进二手房价格的不断攀升，最终呈现出北京二手房市场价格不降反升态势。

　　另外，“我爱我家”认为，此次建委公布“6.1”细则出台后的1-2个月期间会是政策的过渡期，在这段时间内，北京二手房市场买卖双方将会处于“卖方持房观望，买方持币待购”的观望状态。同时相关“6.1”细则具体操作实施方案也有可能在这1-2个月期间内见分晓，所以在这段期间，北京二手房市场成交量下滑幅度将会更加明显些。

　　二、不法中介非法吃差价，加剧房价上涨势头：

　　目前，北京房屋中介市场仍然存在一些不法中介利用百姓购房交易上的盲区，通过不规范的操作方法，欺上瞒下、非法吃差价，赚取高额利润的现象发生。据了解，这些不法中介吃差价的底线是10%，也是就说不法中介以50万元的购买价格从业主手中收购的二手房，加价后卖给客户的最终价格至少是55万元。可见其暴利行为如此可怕，如果说不法中介这种骗吃差价，非法牟取暴利的现象不被彻底根除，那么二手房市场哄抬房价的现象就仍会存在，再加上新税收政策的双刃剑，将会促进北京二手房市场房价的不断上升。

　　“我爱我家”关于新政出台的看法与建议：

　　1、政府在制定相关政策时要区别对待。

　　政府在制定、出台相关政策前应当考虑更加周全与详尽，结合不同城市、地区房地产市场情况，根据其市场存在的差别要区分对待。就北京二手房市场而言，与上海二手房市场相比较所存在的泡沫成为很低，北京二手房购买需求还是以大多数中低收入群体自住为主。即便是投资者购买一手房用于投资，也是通过“以租养房”等形式进行中长期投资，短期炒作行为只属于个别现象。因此，政府制订出台新政策的仓促，只会对二手房市场起到相反效果，反而会促使房价过快上涨。

　　2、政府要大力扶持二手房市场，二手房市场是抑制房价上涨过快的重要手段。

二手房市场在北京房地产市场上扮演着抑制房价上涨的重要角色，就现阶段北京房地产现状而言，对于大多数中低收入人群来说，二手房仍然是这部分人群置业需求的首选。因此，政府出台的政策应该是扶持二手房市场的，而不是打击二手房市场。虽然北京二手房市场成交逐年翻番，但是与一手房市场相比较还是有差距的，政府不应忽视一、二手房市场的差别。应当通过促进二手房市场发展，促进二手房源供给放量等方式，吸引购买力不足的人群将置业目光从一手房市场转向二手房市场，二手房需求的不断攀升再加上房源的逐步放量，势必会在一定程度上制约一手房价格，从而有效的控制房价上涨。

　　3、不同权属性质房屋，从政策上要区分开来。

　　在北京二手房市场上交易最多的要数已购公房，已购公房一般是机关、企事业单位为了解决本单位职工住房问题而分发给单位职工的福利房屋，而这些职工又积极响应政府号召，所以购买了这样的房屋。此次市建委所公布的享受优惠政策普通住房标准细则不应将已购公房列入到非普通住户范围之内，这样不但伤害了大多数响应房改政策已购公房业主的感情，同时也与当初政府搞房改，完善住户改革制度使之商品化、市场化的初衷相背离。

　　综上所述，“我爱我家”认为，此次北京市建委落实七部委《意见》仓促出台的一些细则，覆盖面积较广，打击力度太宽。因为想要抑制北京房价过快上涨而制订的条款，相反却会使北京二手房市场房价激增，产生负面影响。“我爱我家”认为，政府出台相关政策来平抑上涨过快的房价是件好事，但同时也应把握好制订政策的尺度与出台的合适时机，让普通老百姓能够有充分的心理准备以及理解、消化、接受政策的时间。同时，合理引导百姓房产消费，大力发展北京二手房市场和房屋租赁市场才是重中之重。只有这样，才能使上涨势头过快的房价在短时期（半年时间）内得到有效控制，最终实现北京房地产一、二、三级市场梯级消费格局的良性互动，从而有利于北京房地产市场的健康发展。
 
 我爱我家