近期，捂盘惜售字眼在对房地产开发商的报道中一直成为热点。随着今年房价上涨，各大媒体再度屡屡提及，将之归为房价上涨的主要原因之一。捂盘惜售影响之大，以致“国六条”实施细则将捂盘惜售与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，并表示要加大整治查处力度。 

　　捂盘惜售从字面意思理解，应该是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”。按以往的销售常规来看，开发商是希望房子卖得越快越好，可以说实现销售是开发商的最终目的，所谓“落袋为安”。而面对高涨的楼市，开发商“不舍得”把房子拿出来卖，捂盘等着慢慢卖，其惜售的目的是追求利润最大化。
　　
　　发放VIP卡是涨价的依据

　　“供不应求”一直是开发商解释房价邪涨的理由。一位业内人士指出，目前南昌一些刚开盘的住宅项目，每次开盘销售前总能排出上千个号，开发商将开盘排演成购房者摇号热抢住宅的“风光场面”。这个结果的目的就是给购房者制造严重的心理暗示，那就是房子好卖，供不应求，但购房者却不知道，上千个排队的房号，开发商故意延迟开盘是人为制造的市场策划行为。

　　一位不愿意透露姓名的某楼盘策划总监表示，推广节奏、开盘销售的时间选择对于开发商非常重要，是一种营销策略，所以每个开发企业都对开盘时机的选择非常谨慎。开发商在定价之前开始发放VIP卡，一般是先预交5000或10000元诚意金，主要是为了吸纳有效客户。比如，计划销售200套房子，而累计有1000个VIP卡客户有购房意向，按5：1的比例成交，说明房子很抢手。于是开发商将原先预计4200元/平方米的售价一夜之间猛涨到4600元/平方米，涨400元，也就一夜的工夫。

　　捂盘四种招数 助推房价上涨

　　一个经历过捂盘的销售小姐告诉记者，由于跳槽的原因，原先从事售楼职业或多或少对开发商捂盘惜售有些了解。她原在南昌市中心地段的某个楼盘卖楼，开发商为了拉升房价，故意避开七、八月销售淡季，看市场变化再决定何时开盘。其实样板间和售楼处早已装修完毕，甚至开盘企划和广告也设计完毕，但开发商就是迟迟不办理预售许可证。于是延迟开盘时间到九月黄金季节买楼，推迟入市，延迟两个月为开发商至少带来200多万的收益，开发商捂盘何乐而不为呢。

　　难怪 有不少专家指出：“捂盘惜售是在一个特定的时机，在一定的区域形成供需关系平衡的破坏，而价格一般是由供需关系决定的。形成卖方市场后，价格的上涨是不可避免的，开发商也最终达到了利润最大化的目的”。为此，开发商的捂盘高招层出不穷，但主要有四种：

　　招数之一：预售许可证延迟领分批拿 

　　开发商尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。 

　　招数之二：大幅提高开盘售价 

　　开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。 

　　招数之三：后续房源转售为租 

　　开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。 

　　招数之四：谎称进入尾盘期 

    有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。 

　　某位不愿透露姓名的营销负责人在接受采访时表示，捂盘惜售说明开发商和购房人在房价升与降的问题上开始角力。有的开发商手里就一个项目在售，没地了，拿地又困难，只好慢慢卖。又或者政府供应土地的速度也给市场供应量造成一定影响。

　　破解捂盘在于增加供应量

　　捂盘惜售在2007年的南昌开始出现，在2005年以前开发商的心态是怕房子卖得不快，而在2007年是怕没房子卖。捂盘等着调价，惜售意味赚钱 。

　　面对市中心供不应求的现状，捂盘两、三个月，赶到新一波的涨价行情，就可以带来可观的利润，何乐而不为。监管部门又很难去界定，查处的执行力很难到位。

　　目前，要打击“捂盘惜售”，其实质就是涉及到怎样去干预开发商销售时机及推售节奏的选择权利。开发商可以根据销售策略按栋领取预售证然后分批推售。在现阶段要干预开发商的销售时机选择权利并产生效果的可操作性不大。但是，房地产市场不是一般的交易市场，根本原因在于房地产存在一定的垄断性，这种垄断性不是体现在市场占有份额之上，而是体现在土地和地段的垄断上。但是，追究房地产业的垄断性，其根源在于土地的稀缺性及区位的不可复制性。但要把规范房价的着力点放在整治商家捂盘惜售上，可能是本末倒置了。要改变开发商在买卖双方中的强势地位，让房地产交易回归公平、规范，有专家认为，政府的使命不仅在于规范销售行为上，更应着眼于釜底抽薪的得力措施。破解开发商捂盘最佳的的方式是增加有效土地和经济适用房供给，公开房地产开发成本，遏制过度炒房行为。通过经济、行政、法律手段让开发商失去捂盘惜售的动力和胆量，这才是让房地产市场回归理性的良策。　　

　　律师观点：　　

　　李劲松律师认为，期房是否售出，只能以签订期房销售合同为准，开发商所谓房屋已经预订的说法，实际上损害了广大消费者的选择权和消费权。但普通消费者对开发商所说的“预订”又很难知晓真实情况，因此需要公权力的介入来维护市场秩序。房管、建委、土地等主管部门应当及时查处开发商以预订为借口、坐等房价上涨的做法。