租赁备案实施 有利税收执行

据相关部门统计数据，目前北京长住外来人口340万，其中260万为租赁人群，本地人口1100万，其中50万为租赁人群，北京租房者总计310万左右。2006年北京市存量房近400万套，约80万套房产上市出租，出租主要热点区域集中在CBD、金融街等商圈、安贞、亚运村、团结湖、西坝河、中关村、西便门、马莲道、甘家口等老城区，还有北京的重点学校周边，地铁、城铁沿线地区。由于今年受到营业税和个税的影响，相当一部分业主将原本出售的房产转投租赁市场来填补5年的时间空缺。据“信一天”统计资料显示：受两税影响，今年普通民宅房源放量相比去年上涨了16%，而二手高档房在政策之后更加集中放量，相比去年上涨了27%。

从北京市出租房屋人群类别分析，主要为老北京人（当时拆迁拥有两套以上北京人），占到41.1%；机关、事业单位人员，占35.5%；投资人群占16.9%。

由于拥有强大供给及需求市场，租赁市场一直持续火热，租金回报相对稳定，但租赁市场一直存在税收难的问题。日前市建委发出《关于加强房屋租赁登记备案工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》中表示，将要求各区县建委（房管局）高度重视房屋租赁登记备案工作，并要求从事房屋租赁代理的企业必须同时代理办理相关备案手续。

据统计资料显示：目前北京登记出租备案量仅占80万套的两成左右，绝大多数的房屋租赁行为未经备案。虽然在2004年国家就明确规定了北京市个人出租房屋，将按照实际收入5%的综合税率缴纳税金；个人转租或再转租采用2.5%的税率计征，但从目前北京市各个区的执行情况来看,由于采用房主自主备案的原则，因此难免出现逃避税费行为。

举例计算：目前北京市住宅租赁平均价格为2400元/套，房主平均理论年收益28800元，按房屋租赁房产税规定，房产出租后所应交纳房产税为租金额的5%，所以房主出租整年应上缴费用：28800*5%=1440元。

据统计资料，由于交纳房产税属于个人义务，目前房主交纳人数比例仅为20%，所以可得此部分每年逃税金额：800000*80%*1440=9.2亿元。此数字为理论结果，在实际出租中，存在大量空置、短租及中途退租现象，因此引入修正系数0.6，可得北京市房屋出租逃税总额应在每年9.2*0.6=5.52亿元左右。