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建筑装饰装修市场运行及其管理
【作者】：南昌装修装饰 【添加时间】：2007-8-9 16:30:45
建筑装饰装修市场运行及其管理
一、当前装饰市场的现状和行业协会的作用
我国现代装饰装修行业产生于改革开放年代，不论是20世纪80年代末90年代初成立的国有建筑装修企业，或是90年代初中期风起云涌般地成立的民营装饰装修企业和家装公司，它们都不曾经历过计划经济时代的规范管理培育，一起步就是按市场经济运作。没有哪一个部门为装饰企业分配工程任务或调拨材料，都由企业自己承揽工程，到市场采购材料。在装饰市场管理方面，建设部及各地建设行政主管部门相继颁发了不少的政策法规标准规范。
由于绝大部分企业属于无上级主管或无对口上级的民营企业，行业的政策法规标准规范有时不能及时有效下达到企业贯彻执行；也由于装修装饰工程发包方市场行为的不规范，有些该进入交易市场实行招标投标的不进入，有些不按规定办理招标投标手续，目前建筑装饰装修市场比较混乱，所以规范建筑装饰装修市场已刻不容缓。
建设部1994年曾做出《关于选择中国建筑装饰协会为建筑装饰行业管理中转变政府职能试点单位的通知》，指出：中国建筑装饰协会8项主要任务之一是“在部建筑业司的指导下，加强建筑装饰行业和市场管理”。
2001年建设部明确，在市场经济条件下，政府管理市场；社团管理行业，并协助政府管理市场。 6月，建设部副部长郑一军在中国建筑装饰协会第五届会员代表大会闭幕式上的讲话中，明确指出协会的职能：“应该协助政府做好资质初审和其它事务性工作，草拟行业标准规范，制订行业规划，加强企业自律等工作。”
2002年11月，建设部部长汪光焘在中国建筑业协会党员领导干部民主生活会上指出：“协会要为政府机构改革职能转变提供支撑”，他说：“在社会主义市场经济中，企业是深化改革，完善社会主义市场经济体制的关键和中心环节，政府的主要职能是规范市场，市场的主体活跃取决于企业，而市场主体活跃的组织机构就在行业协会”。由此可见，在整顿规范建筑装饰市场和加强市场管理过程中，协会应该起到“维护法律尊严、维护市场秩序、维护企业权利、维护大众利益”的作用。
在市场经济条件下，应该说行业协会要做的工作很多。问题是政府如何真正把权力放到行业协会，似乎又不太明朗，很难到位，可谓“只听楼梯响，不见人下来”。有人总是担心行业协会没有能力担当此任，殊不知“没有压力，何来能力”，当然也有个加强自身建设问题。面对WTO，无论如何政府转变职能已是大势所趋，建筑装饰协会应该做好这方面准备，要在装饰行业管理中起主体作用，并协助政府主管部门管理市场。
二、建筑装饰装修市场的运行
（一）市场的概念
“市场”是商品买卖的场所，也是商品交换关系或买卖关系的总和，又是生产者之间进行商品交换的场所或领域。按市场的功能划分，如批发市场、零售市场以及各种专业市场，它们将工厂生产的商品在市场直接到出售给消费者，或说消费者直接购买。
按企业之间订购加工划分，称之为“产业市场”或“企业市场”，其特点是：购买者数目少、产品规模大、市场缺乏弹性需求和波动需求，属于投资者和消费者的专业购买、间接购买。装饰市场就属于这种“企业市场”，装饰工程资源数目少、规模大，卖方是装饰工程设计施工企业，买方是工程发包方，承、发包方交易的活跃，构成了今天繁荣的装饰市场，给社会经济增添了新的活力。
（二）市场准入
装饰市场是由装饰工程的发包方和承包方共同构成的。承、发包双方都必须具有市场准入资格才能合法存在，这是进入市场最基本的原则。2001年10月《国务院办公厅关于进一步整顿和规范建筑市场秩序的通知》中指出：要“继续完善并严格执行建筑市场准入清出制度。”“所有工程勘察、设计、施工、监理、招标代理企业，都必须依法取得相应等级的资质证书，并在其等级许可的范围内从事相应的工程建设活动。禁止无相应资质的企业和无职业资格的人员进入工程建设市场。”
1．承包方的市场准入资格
企业法人营业执照、法人代码和税务登记装饰施工企业、幕墙施工企业专业承包资质等级证书（分一、二、三级）施工企业安全许可证投标资格卡。
2．发包方的市场准入资格
企业法人营业执照、法人代码和税务登记装饰工程项目批准文件资金到位证明。
（三）市场资源
建筑装饰装修市场的主要活动是“为保护建筑物的主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用装饰装修材料或饰物，对建筑物的内外表面及空间进行的各种处理过程”。根据建筑装饰市场活动的特点，其市场资源应该包括各类建筑物。有关方面将各类建筑物装饰装修依使用功能划分了等级。
1．特级装饰
国家级纪念性建筑、大会堂、国宾馆、国家级博物馆、美术馆、图书馆、剧院、宾馆、国际会议中心、贸易中心、体育中心、国际大型港口、国际大型俱乐部等。
2．高档装饰
省市级博物馆、图书馆、档案馆、展览馆、高教楼、科研楼、高级俱乐部、会堂、大型医院、疗养院、门诊楼、大型体育场馆、室内溜冰场、游泳馆、火车站、候机楼、省部级办公楼、电影院、邮局、四星和五星级宾馆、综合商业大楼、高级餐厅、地市级图书馆、银行、证券交易所等。
3．中档装饰
旅馆、招待所、邮电所、托儿所、幼儿园、综合服务楼、商场、小型车站、重点中学教学楼、试验楼、电教楼、三星级宾馆、大型超市、大型建材市场、社区服务中心、房屋开发公司的售楼处、高级别墅等。
4．一般装饰（中低档装饰）
一般办公楼、中小学教学楼、阅览室、蔬菜门市部、杂货店、粮站、公厕、汽车库、消防车库、消防站、一般住宅等。
全国装饰市场资源数目虽少但量却非常丰富。据中国建筑装饰协会《建筑装饰行业在我国国民经济和社会发展中的地位和作用》课题组公布的数据：
新建厂房类装饰 217亿元
办公用房 340亿元
商业服务用房 478亿元
文教、医疗、科研用房 186亿元
其它建筑 300亿元
合计：1521亿元
公共建筑 新建 1500亿元
改建 1000亿元
住宅 新建 2000亿元
改建 1000亿元
合计：5500亿元
按年均20%增长计算，2001年完成产值达6600亿元，2002年为7920亿元，预测2003年市场为9504亿元。装饰市场资源十分乐观。
（四）市场交易
一般商品，也就是有具体形态的商品，由工厂生产，通过流通渠道走向市场，消费者直接到商场用货币购买。这项交易便算完成。
装饰工程的市场交易远比一般投资和消费产品的交易复杂得多，它是由招标投标方式来进行的。所谓招标投标，是“在市场经济条件下进行大宗货物的买卖，工程建设项目的发包与承包，以及服务项目的采购与提供时所采用的一种交易方式”。《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》（建设部第89号令）中指出：“本办法所称房屋建筑工程，是指各类房屋建筑其它附属设施和与其配套的线路、管道、设备安装工程及室内外装修工程。”由此可见，装饰工程的市场交易，发包与承包方必须通过招标投标来进行。
1．招标投标的主要政策法规
（1）《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日九届全国人大常委会第十一次会议通过）；
（2）《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》（建设部第79号令）；
（3）《评标委员会和评标方法暂行规定》（2001年国家计委、经贸委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部联合颁发）；
（4）《房屋建筑和市政基础设施工程招标投标管理办法》（建设部第89号令）；
（5）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家计委发布）；
（6）《关于禁止串通招标投标行为的暂行规定》（国家工商局第82号令。
2．招标人条件
招标是依照《中华人民共和国招标投标法》中规定：招标人是提出招标目标、进行招标的法人或者其它组织，自然人不行。招标人应该具备下列条件：
（1）依法成立的企业；
（2）有必要的财产或者经费；
（3）有自己的名称、组织机构和场所；
（4）能独承担民事责任。
“招标项目”按照国家有关规定需要履行项目审批手续，应当先履行审批手续，取得批准。
3．资金保障
招标人应当有招标项目的相应资金或者有确定的资金来源，应具备的招标条件：
（1）按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续；
（2）工程资金或者资金来源已经落实；
（3）有满足施工需要的设计文件及其它技术资料；
（4）法律、法规、规章制度、规定的其它条件。
4．必须招标
凡是必须招标的工程，“办法”规定：工程的施工单项合同估算价在200万元人民币以上，或者项目总投资在3000万元人民币以上，必须进行招标。分为公开招标和邀请招标两种。所谓“必须招标”的工程，即全部使用国有资产投资或者国有资产投资占控股或者主导地位的工程项目。（经国家计委或者省、自治区、直辖市人民政府依法批准可以进行邀请招标的重点建设项目除外）；其它工程可以实行邀请招标。根据《招标投标法》规定，取消以往曾经采用过的“议标”。因为它不具有公开性和竞争性，失去了市场竞争的实质性意义。因此说“议标”不是一种法定招标方式。在明确了“必须招标”并已创造了招标条件以后，便可向地方建设行政主管部门和建设交易市场申请办理招标手续。
招标的全过程为：招标—投标—开标—评标—决标。
5．招标应办理的手续
一是将要招标的工程项目及设计图纸，向地方建设行政主管部门申请办理招标登记，在获得建筑交易市场批准以后，便可以领得一套招标文件。包括：招标文件（格式）一份、投标资格预审通知书及投标资格预审表、投标书（格式）、中标通知书（格式）、施工合同签订备案登记表（格式），二是委托工程设计，招标程序：
（1）招标方、投标方；
（2）填写招标申请书报批获取工程项目信息；
（3）编制招标文件和标底；
（4）递送企业资质有关资料；
（5）制定评标和定标办法；
（6）发出招标公告或招标邀请书接受投标邀请；
（7）向被邀单位发出投标资格预审通知及预审书表，接受预审通知，填写预审表，并返回招标单位；
（8）审核被邀单位资料，必要时进行考察接受招标单位考察；
（9）审定核准参加投标单位，并通知领取招标文件及图纸领取招标文件及图纸；
（10）组织现场考察，设计交底，组织投标小组参加现场考察，听取设计交底；
（11）接受投标单位提出的质疑报告，投标小组进行图纸审阅，详细阅读招标文件规定的各项条款，结合交底和考察提出质疑，向招标单位发出书面材料；
（12）组织答疑会，参加答疑会；
（13）投标小组开始研究投标策略，报本企业总经理决策；
（14）造价部详细计算工程量、材料、工时消耗量；
（15）由招标人负责依法组建评委，市场价格咨询；
（16）编制投标报价；
（17）编制施工组织设计；
（18）企业总经理决策；
（19）填写投标书；
（20）按时接受标书，封标书，送递标书；
（21）参加开标会；
（22）接受中标通知书；
至此，一项装饰工程的市场交易完成了它的发包方与承包方之间的法律程序，确立了承发包方的关系。
6．按不同的投资渠道招标
一、当前装饰市场的现状和行业协会的作用
我国现代装饰装修行业产生于改革开放年代，不论是20世纪80年代末90年代初成立的国有建筑装修企业，或是90年代初中期风起云涌般地成立的民营装饰装修企业和家装公司，它们都不曾经历过计划经济时代的规范管理培育，一起步就是按市场经济运作。没有哪一个部门为装饰企业分配工程任务或调拨材料，都由企业自己承揽工程，到市场采购材料。在装饰市场管理方面，建设部及各地建设行政主管部门相继颁发了不少的政策法规标准规范。
由于绝大部分企业属于无上级主管或无对口上级的民营企业，行业的政策法规标准规范有时不能及时有效下达到企业贯彻执行；也由于装修装饰工程发包方市场行为的不规范，有些该进入交易市场实行招标投标的不进入，有些不按规定办理招标投标手续，目前建筑装饰装修市场比较混乱，所以规范建筑装饰装修市场已刻不容缓。
建设部1994年曾做出《关于选择中国建筑装饰协会为建筑装饰行业管理中转变政府职能试点单位的通知》，指出：中国建筑装饰协会8项主要任务之一是“在部建筑业司的指导下，加强建筑装饰行业和市场管理”。
2001年建设部明确，在市场经济条件下，政府管理市场；社团管理行业，并协助政府管理市场。 6月，建设部副部长郑一军在中国建筑装饰协会第五届会员代表大会闭幕式上的讲话中，明确指出协会的职能：“应该协助政府做好资质初审和其它事务性工作，草拟行业标准规范，制订行业规划，加强企业自律等工作。”
2002年11月，建设部部长汪光焘在中国建筑业协会党员领导干部民主生活会上指出：“协会要为政府机构改革职能转变提供支撑”，他说：“在社会主义市场经济中，企业是深化改革，完善社会主义市场经济体制的关键和中心环节，政府的主要职能是规范市场，市场的主体活跃取决于企业，而市场主体活跃的组织机构就在行业协会”。由此可见，在整顿规范建筑装饰市场和加强市场管理过程中，协会应该起到“维护法律尊严、维护市场秩序、维护企业权利、维护大众利益”的作用。
在市场经济条件下，应该说行业协会要做的工作很多。问题是政府如何真正把权力放到行业协会，似乎又不太明朗，很难到位，可谓“只听楼梯响，不见人下来”。有人总是担心行业协会没有能力担当此任，殊不知“没有压力，何来能力”，当然也有个加强自身建设问题。面对WTO，无论如何政府转变职能已是大势所趋，建筑装饰协会应该做好这方面准备，要在装饰行业管理中起主体作用，并协助政府主管部门管理市场。
二、建筑装饰装修市场的运行
（一）市场的概念
“市场”是商品买卖的场所，也是商品交换关系或买卖关系的总和，又是生产者之间进行商品交换的场所或领域。按市场的功能划分，如批发市场、零售市场以及各种专业市场，它们将工厂生产的商品在市场直接到出售给消费者，或说消费者直接购买。
按企业之间订购加工划分，称之为“产业市场”或“企业市场”，其特点是：购买者数目少、产品规模大、市场缺乏弹性需求和波动需求，属于投资者和消费者的专业购买、间接购买。装饰市场就属于这种“企业市场”，装饰工程资源数目少、规模大，卖方是装饰工程设计施工企业，买方是工程发包方，承、发包方交易的活跃，构成了今天繁荣的装饰市场，给社会经济增添了新的活力。
（二）市场准入
装饰市场是由装饰工程的发包方和承包方共同构成的。承、发包双方都必须具有市场准入资格才能合法存在，这是进入市场最基本的原则。2001年10月《国务院办公厅关于进一步整顿和规范建筑市场秩序的通知》中指出：要“继续完善并严格执行建筑市场准入清出制度。”“所有工程勘察、设计、施工、监理、招标代理企业，都必须依法取得相应等级的资质证书，并在其等级许可的范围内从事相应的工程建设活动。禁止无相应资质的企业和无职业资格的人员进入工程建设市场。”
1．承包方的市场准入资格
企业法人营业执照、法人代码和税务登记装饰施工企业、幕墙施工企业专业承包资质等级证书（分一、二、三级）施工企业安全许可证投标资格卡。
2．发包方的市场准入资格
企业法人营业执照、法人代码和税务登记装饰工程项目批准文件资金到位证明。
（三）市场资源
建筑装饰装修市场的主要活动是“为保护建筑物的主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用装饰装修材料或饰物，对建筑物的内外表面及空间进行的各种处理过程”。根据建筑装饰市场活动的特点，其市场资源应该包括各类建筑物。有关方面将各类建筑物装饰装修依使用功能划分了等级。
1．特级装饰
国家级纪念性建筑、大会堂、国宾馆、国家级博物馆、美术馆、图书馆、剧院、宾馆、国际会议中心、贸易中心、体育中心、国际大型港口、国际大型俱乐部等。
2．高档装饰
省市级博物馆、图书馆、档案馆、展览馆、高教楼、科研楼、高级俱乐部、会堂、大型医院、疗养院、门诊楼、大型体育场馆、室内溜冰场、游泳馆、火车站、候机楼、省部级办公楼、电影院、邮局、四星和五星级宾馆、综合商业大楼、高级餐厅、地市级图书馆、银行、证券交易所等。
3．中档装饰
旅馆、招待所、邮电所、托儿所、幼儿园、综合服务楼、商场、小型车站、重点中学教学楼、试验楼、电教楼、三星级宾馆、大型超市、大型建材市场、社区服务中心、房屋开发公司的售楼处、高级别墅等。
4．一般装饰（中低档装饰）
一般办公楼、中小学教学楼、阅览室、蔬菜门市部、杂货店、粮站、公厕、汽车库、消防车库、消防站、一般住宅等。
全国装饰市场资源数目虽少但量却非常丰富。据中国建筑装饰协会《建筑装饰行业在我国国民经济和社会发展中的地位和作用》课题组公布的数据：
新建厂房类装饰 217亿元
办公用房 340亿元
商业服务用房 478亿元
文教、医疗、科研用房 186亿元
其它建筑 300亿元
合计：1521亿元
公共建筑 新建 1500亿元
改建 1000亿元
住宅 新建 2000亿元
改建 1000亿元
合计：5500亿元
按年均20%增长计算，2001年完成产值达6600亿元，2002年为7920亿元，预测2003年市场为9504亿元。装饰市场资源十分乐观。
（四）市场交易
一般商品，也就是有具体形态的商品，由工厂生产，通过流通渠道走向市场，消费者直接到商场用货币购买。这项交易便算完成。
装饰工程的市场交易远比一般投资和消费产品的交易复杂得多，它是由招标投标方式来进行的。所谓招标投标，是“在市场经济条件下进行大宗货物的买卖，工程建设项目的发包与承包，以及服务项目的采购与提供时所采用的一种交易方式”。《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》（建设部第89号令）中指出：“本办法所称房屋建筑工程，是指各类房屋建筑其它附属设施和与其配套的线路、管道、设备安装工程及室内外装修工程。”由此可见，装饰工程的市场交易，发包与承包方必须通过招标投标来进行。
1．招标投标的主要政策法规
（1）《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日九届全国人大常委会第十一次会议通过）；
（2）《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》（建设部第79号令）；
（3）《评标委员会和评标方法暂行规定》（2001年国家计委、经贸委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部联合颁发）；
（4）《房屋建筑和市政基础设施工程招标投标管理办法》（建设部第89号令）；
（5）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家计委发布）；
（6）《关于禁止串通招标投标行为的暂行规定》（国家工商局第82号令。
2．招标人条件
招标是依照《中华人民共和国招标投标法》中规定：招标人是提出招标目标、进行招标的法人或者其它组织，自然人不行。招标人应该具备下列条件：
（1）依法成立的企业；
（2）有必要的财产或者经费；
（3）有自己的名称、组织机构和场所；
（4）能独承担民事责任。
“招标项目”按照国家有关规定需要履行项目审批手续，应当先履行审批手续，取得批准。
3．资金保障
招标人应当有招标项目的相应资金或者有确定的资金来源，应具备的招标条件：
（1）按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续；
（2）工程资金或者资金来源已经落实；
（3）有满足施工需要的设计文件及其它技术资料；
（4）法律、法规、规章制度、规定的其它条件。
4．必须招标
凡是必须招标的工程，“办法”规定：工程的施工单项合同估算价在200万元人民币以上，或者项目总投资在3000万元人民币以上，必须进行招标。分为公开招标和邀请招标两种。所谓“必须招标”的工程，即全部使用国有资产投资或者国有资产投资占控股或者主导地位的工程项目。（经国家计委或者省、自治区、直辖市人民政府依法批准可以进行邀请招标的重点建设项目除外）；其它工程可以实行邀请招标。根据《招标投标法》规定，取消以往曾经采用过的“议标”。因为它不具有公开性和竞争性，失去了市场竞争的实质性意义。因此说“议标”不是一种法定招标方式。在明确了“必须招标”并已创造了招标条件以后，便可向地方建设行政主管部门和建设交易市场申请办理招标手续。
招标的全过程为：招标—投标—开标—评标—决标。
5．招标应办理的手续
一是将要招标的工程项目及设计图纸，向地方建设行政主管部门申请办理招标登记，在获得建筑交易市场批准以后，便可以领得一套招标文件。包括：招标文件（格式）一份、投标资格预审通知书及投标资格预审表、投标书（格式）、中标通知书（格式）、施工合同签订备案登记表（格式），二是委托工程设计，招标程序：
（1）招标方、投标方；
（2）填写招标申请书报批获取工程项目信息；
（3）编制招标文件和标底；
（4）递送企业资质有关资料；
（5）制定评标和定标办法；
（6）发出招标公告或招标邀请书接受投标邀请；
（7）向被邀单位发出投标资格预审通知及预审书表，接受预审通知，填写预审表，并返回招标单位；
（8）审核被邀单位资料，必要时进行考察接受招标单位考察；
（9）审定核准参加投标单位，并通知领取招标文件及图纸领取招标文件及图纸；
（10）组织现场考察，设计交底，组织投标小组参加现场考察，听取设计交底；
（11）接受投标单位提出的质疑报告，投标小组进行图纸审阅，详细阅读招标文件规定的各项条款，结合交底和考察提出质疑，向招标单位发出书面材料；
（12）组织答疑会，参加答疑会；
（13）投标小组开始研究投标策略，报本企业总经理决策；
（14）造价部详细计算工程量、材料、工时消耗量；
（15）由招标人负责依法组建评委，市场价格咨询；
（16）编制投标报价；
（17）编制施工组织设计；
（18）企业总经理决策；
（19）填写投标书；
（20）按时接受标书，封标书，送递标书；
（21）参加开标会；
（22）接受中标通知书；
至此，一项装饰工程的市场交易完成了它的发包方与承包方之间的法律程序，确立了承发包方的关系。
6．按不同的投资渠道招标
